Весна на рынке жилья Канберры: осторожный оптимизм

С первыми теплыми днями в Канберре «оживают» аукционные продажи. Этот сезон всегда был временем, когда город пробует собственные ожидания: подросли ли цены, вернулся ли спрос, готовы ли покупатели снова соревноваться.

Картина этой весны складывается неоднозначно. Столичные города Австралии вновь обгоняют регионы по темпам роста цен — это вывод августовского индекса PropTrack: по стране — новый максимум, а драйвер сейчас именно крупные города, которые берут инициативу у «региона» после двух лет лидерства. Для продавцов это звучит обнадеживающе: весенний сезон обещает быть оживленным, а для покупателей — это сигнал, что торговаться будет сложнее, чем прошлой весной.  

Уровень цен по стране это всегда усреднение. Локально у Канберры свой ритм и свои сильные стороны. На прошлой неделе аналитики отмечали, что в целом рынок выглядел ровно, однако два региона — Woden Valley и Molonglo — неожиданно выделились: средняя прибыль от перепродаж там подскочила примерно на 16,6% и 21,6% соответственно, а в Molonglo доля перепродаж «в плюс» достигла 100%. Для города, который часто воспринимают как место с примерно одинаковыми ценами во всех районах, это важная деталь: спрос неравномерен, и именно новые районы с инфраструктурой сейчас привлекают покупателей.  

На арендном рынке— совсем иная ситуация. В середине зимы Канберра выглядела самым «спокойным» арендным рынком среди столиц: квартальный рост замедлился сильнее, чем где-либо, хотя базовый уровень по-прежнему был высок — средняя цена аренды в неделю в районе $679, заметно ниже Сиднея, но все еще ощутимо для семейного бюджета. Это не отменяет дефицита предложений в отдельных сегментах, но задает более ровный фон для весны: далеко не каждый инвестор сейчас заходит «на аренду».  

Сильное влияние на рынок этой весной будет оказывать последнее политическое решение  правительства: с 1 октября запускается расширенная схема покупки жилья с 5-процентным депозитом и государственной гарантией. Правительство видит в этом способ подтолкнуть людей к владению жильем и переложить первый взнос на плечи государства.  Однако такой шаг может быстро  разогреть цены. Моделирование Lateral Economics для Insurance Council говорит о риске роста до ~9,9% в первый год именно в тех ценовых диапазонах, где активны первичные покупатели недвижимости. Для Канберры, где рынок традиционно чувствителен к политике и доходам госсектора, это может обернуться дополнительным спросом на «доступные» дома и юниты уже к концу весны.

Как все это скажется на рынке жилья именно в ACT? Влияние на рынок будут оказывать три фактора.
Первый — аукционы: в районах с новыми транспортными связями и школами (тот же Molonglo) продавцы будут смелее назначать резервы, опираясь на свежую статистику о прибыльности перепродаж; покупатели будут заходить с заранее подготовленными финансами и быстрыми сроками поселения — просто потому, что конкурентная среда вернулась.

Второй — аренда: темп роста здесь снизились, но ставки остаются высокими; молодые семьи — типичный профиль «5%-депозита» — начнут активнее считать платеж «ипотека vs аренда», и часть спроса уйдет из аренды в покупку, если банки будут давать кредиты.

Третий — инерция: Канберра редко делает резкие движения — мы часто видим не взлет, а цепочку небольших шагов. Поэтому эффект октябрьской схемы будет отличаться по районам и бюджетам: самые заметные волны могут пройти по «пороговым» ценам — там, где раньше не хватало накоплений на депозит.

Чего ожидать? В домах «семейного» формата в западной части города — больше молодых пар с финансовыми брокерами; в Woden — уверенного настроения у продавцов, опирающихся на цифры последних перепродаж; в Tuggeranong и Belconnen — более прагматичных разговоров: «сколько реально готовы платить сегодня». При этом общая ситуация в ACT, вероятно, останется осторожно-позитивной: без «перегрева», времен низких процентных ставок, но с вполне ощутимой конкуренцией за хорошие объекты.

Источник (с)

(24)